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每经谈论员 吴若凡

克日,克而瑞统计显示,3月份100家典型房企的融资总量为847.93亿元,同比下降35.7%。在“房住不炒”的总基调下,房地产调控政策进一步趋严,房地产金融政策亦周全收紧。尤其是去年8月更先试点的“三道红线”融资新规(剔除预收款后的资产欠债率大于70%、净欠债率大于100%、现金短债比小于1)以及年头针对银行的“两道红线”(房地产贷款占比、小我私人住房贷款占比),使得房企债权融资供需两头均受到限制,无疑给房企带来了新的磨练。

房企债务岑岭将至。今年一季度房企境内外债券融资到期债务规模约3735亿元,同比增添134%。而整年房企偿债规模将达12448亿元,历史性突破万亿元关口。

在融资周全收紧的靠山下,房地产传统的高杠杆举债谋划模式正在发生转变,房企“降负”成为行业的总趋势,且已初见成效。据贝壳研究院统计,在已宣布2020年财报的近70家房企中,有45%房企实现降档,其中16%的房企下降两档,实现快速降档;新增13家房企通过降档实现“零踩线”。

而要实现“降档”,就要有更多的资金。刊行公司债、银行贷款、其他债权融资等是多年以来开发商资金的主要供应渠道。但在层层压力之下,房地产行业的融资逻辑已然发生改变。

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如“三道红线”融资新规自去年8月试点实行以来,部门踩线房企为尽快盘活资产回笼资金,纷纷以股权出让项目权益,为私募基金介入房企收并购,以及房企处置不良资产都带来了时机。

地产私募差异于之前高收益债券融资,其焦点要义是:打破刚性兑付、不得保本保息实行净值化治理、阻止资金池营业、去通道去杠杆阻止嵌套。增信方面的落实股权控制、实控人连带责任担保、土地或在建工程抵押、项目公司派驻董事、投后治理部门,做好资金封锁治理,销售资金羁系、章照共管、落实重大事项的一票否决权,做好节点审核等,这都是成熟方式。

此外,随着基础设施公募REITs的试点,商业地产等领域也有望纳入公募REITs底层资产。未来,公募REITs将进一步拓宽房地产基金退出渠道,优化资源效率,使地产基金更好地服务于实体经济

从不动产领域看,公募REITs为实体经济注入了资金,促使不动产行业从增量往存量转移,从注重修设向细腻化治理转移,提升了整个不动产行业的效率和质量。

从资源市场来看,公募REITs提供了一其中等风险和中等收益的工具。现在来说,在资源市场上类似的工具是很少的。公募REITs为耐久投资者,稀奇是注重每年都有牢靠现金流的耐久投资者,提供了一个很好的资产设置工具。

无疑,对于资金麋集型的房地产行业而言,多渠道融资已是事态所趋。传统的银行开发贷,股票融资,债券融资之外,私募基金和公募REITS的崛起,也不失为身陷逆境的房企绝处逢生的新路径。

(责任编辑:李显杰 )
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