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进入二季度,各地楼市新政策密集出台。据21数据新闻实验室梳理,截至5月中旬,全国已经有超130城发布楼市新政。

对购房者而言,择一地而居,房价是比较受关注的变量。首付比例和银行的房贷利率虽然也影响着购房成本,但购房者往往没有太大的腾挪空间。

本轮调控中,牵引房贷利率下行的政策和因素有多个。

一是5月15日,央行、银保监会发布“关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”,明确贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

二是5月20日,5年期以上LPR超预期单独下调15BP至4.45%。两因素叠加,目前部分地区新发放首套房贷利率最低可至4.25%。

三是各地因城施策,对房贷利率进行调整。

据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据,2022年5月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%,二套利率为5.32%,分别较上月回落26、13个基点,再创2019年以来新低;5月平均放款周期为29天,与上月持平。

密集调控之下,各地房贷利率水平如何?记者结合多方采访与 *** 息进行了梳理。

一线城市:利率随LPR报价有所下调

一线城市北上广深由于拥有相对稳定的供需关系,房贷利率相对稳定。

具体到前述两个关键节点,5月15日新发放首套房贷利率下限下调之初,多地立即跟进,但北上广深并未跟进下调,一度拉大了与其他地区的利率差距。

5年期以上LPR下调后,一线城市房贷利率才跟随下调。

记者了解到,目前北京大行的首套房贷利率为5年期LPR+55个基点,二套房贷利率为5年期LPR+105个基点,即首套5%,二套5.5%。

另据记者统计,上海部分银行首套房贷利率为4.8%,二套房贷利率为5.5%;广州部分银行首套房贷利率为4.85%,二套房贷利率为5.05%;深圳部分银行首套房贷利率为4.75%,二套房贷利率为5.05%。均随5年期LPR下行而下降。

新一线城市:房贷利率过山车

新一线城市特点与一线城市不同。新一线城市是与周边城市发生商业联系的枢纽。过去一段时间,部分新一线城市房价升温又骤降,房贷利率带给购房者的体验也如同“过山车”。

2021年成都首套房贷利率曾长期保持在5.88%,甚至一度高达6.20%。2022年以来,房贷利率逐渐回落,4月已有购房者以4.90%的利率签订贷款合同,5年期以上LPR下调之后,该购房者房贷利率可以进一步下调到4.75%。

2021年中,杭州房贷利率攀升至高点,首套房贷利率达到6.2%,二套房贷利率达到6.4%,此后逐步走低。最新消息是,杭州部分银行首套房贷利率最低为4.45%,二套房贷利率为5.1%。

郑州的情况与之相似。据贝壳研究院统计,去年10月郑州首套主流房贷利率为6.13%,二套主流利率6.37%;截至5末,郑州首套主流房贷利率为4.4%,下调幅度达173BP,二套利率下调幅度达117BP。

南京一家银行的客户经理向记者表示,南京目前首套房贷利率最低可达到4.25%,二套在贷款尚未还清的情况下,首付比例要八成,贷款利率为5.05%。目前很多操作方法是,将首套房的商业贷款还清,这样二套房首付比例只有五成,并且在购买第二套房时可以享受首套房的贷款利率,也就是4.25%。

年前,南京的首套商贷利率是6.2%-6.3%。近期由于多方政策的影响,利率一路下降,最低至4.25%,可以说是2013年6月以来的最低。

从审核标准来看,政策上与之前保持不变,但实际操作中有一些放宽。比如,只要征信报告没有问题,大多数银行都可以沟通,将收入证明、银行流水的标准定为每月还贷金额的1.5倍左右,而之前是2倍。

二三四线城市:政策松绑持续加码

在本轮调控中,部分二线城市积极响应,政策松绑持续加码,包括放款限购限贷政策、调整公积金贷款政策等多项措施。

在房贷利率方面,石家庄首套房首付比例降至二成(原三成),对首套房利率实行差异化管理,最低可执行 4.4%;昆明首套房贷利率在5年期以上LPR下调当日就跟进调降,最低降至4.25%,包括大行也率先实行;济南、温州均已有多家银行执行首套房最低4.25%的房贷利率,二套房贷利率为5.05%。

不过也有部分二线城市房贷利率并未“一降到底”。据厦门市房地产业协会微信公众号,厦门首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加10个基点,即厦门首套住房商业性个人住房贷款利率下限由4月的4.9%,下降到了5月的4.55%。

对于三四线城市来说,房贷利率本就不高,本轮政策调整更多地体现在政策“组合拳”上。

据东吴证券(601555)统计,仅5月16日至5月20日一周内,就有包括绵阳、安阳、安庆、泰州等在内的9个三四线城市放松政策,具体包括变更限购1例,下调首付比例7例,更改首套房认定标准1例。

比如,绵阳多家银行发出通知,首套房商贷利率执行4.4%;宜宾、泸州等城市的部分银行相继跟进,将首套房商贷利率下调至4.4%。

房贷利率因城施策精准调控

综合来看,二季度市场出现了超百城密集调控的现象。此前一线、新一线城市与二三线城市房贷利率差距较大,尤其反映在首套房上,但是通过调控,目前不同城市之间的利率差距逐步拉平。

但逐步拉平不等于全国统一房贷利率,事实上还是存在定价差距。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对记者指出,出现这种房贷差别定价,主要是各区域(各线城市)楼市存在差异,是各地采取因城施策精准调控的具体体现。

周茂华表示,一二三线城市楼市在区域优势、市场供求等方面差异较为明显。主要影响城市房地产市场的因素较多,譬如城市经济发展情况、产业竞争力、人口变化、宏观政策等。从近期市场表现看,一二线等城市复苏相对领先,随后这种复苏势头逐步向三四线城市扩围,相应金融机构也将进行梯次“定价”,并根据房地产市场供需、价格变化进行精准调节。

从风险定价的角度来看,整体而言,一二线城市房地产抗风险能力较强,银行放贷意愿更强,银行之间竞争更为充分;三四线城市有些是产业导向存在问题,或者是人口净流出城市,银行放贷则比较有顾虑,利率定价偏高。

(作者:杨希,吴霜 )

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