有二手房涨10万仍热卖,有人买新房半年亏几十万!广州楼市为何冷热不均?

每日经济新闻 2022-03-11 20:33:05

每经记者 黄婉银    每经编辑 段炼 魏文艺 易启江    

楼市已进入传统的“金三银四”,在政策面利好的大背景下,广州楼市出现较为明显的回暖信号。

广州中原研究发展部监测显示,2022年2月,业主报价指数上升至44.2%,环比大增8.8%。2月下旬二手房供应明显较年前积极,中原统计的广州周度新增放盘量较1月增加20%左右,新增放盘量重回千套水平以上,二手市场供求稳定。与此同时,

楼市回暖的政策利好背景是,从今年2月21日起,四大行同步下调广州地区的房贷利率。其中,首套房利率从此前的LPR+100BP(5.6%)下调至LPR+80BP(5.4%),二套房利率从此前5.8%下调至5.6%,部分银行放款时间甚至缩短到1-2个月。

近日,《每日经济新闻》记者采访了部分中介机构、购房者、二手房业主和房企人士获悉,相较1-2月份,广州一二手市场回暖迹象确实明显,三入3月份以来购房者信心逐渐恢复,但“回暖”的实际程度具有相对性和局部性。

广州南沙区某在售楼盘销售中心 图片来源:每经记者 黄婉银 摄

新房市场:已恢复到节前水平

虽然苏州、南京等地也有下调房贷利率,但广州对比全国其他城市,在整体数据上的回暖较为明显,但呈现出冷暖分化的状态。

据广州中原研究发展部统计,上周(2月28日-3月6日)广州一手住宅网签1636宗,环比下跌8.4%。新房成交已连续3周保持1500-1800套的成交水平,基本已恢复至节前水平。

但需要指出的是,由于买家信心有较大提升空间,因此虽然上周末广州有7盘加推,过千套单位入市,实际去化表现仍“不温不火”。从网签数据看,虽然市场恢复至节前水平,但对比去年3月小阳春以及2020年疫情稳定后的市场反弹力度,仍有不少落差。

广州一手房住宅网签趋势 数据来源:广州中原研究发展部

克而瑞市场监测则显示,上周(2月28-3月6日)越秀、花都、黄埔三个区域成交面积周度环比上升超170%,而荔湾、番禺等区域成交面积周度环比涨幅仅在30%以下。

在花都香樾四季项目现场,销售人员告诉《每日经济新闻》记者,近期花都购房门槛降低,花都香樾四季项目配合联动本地企事业单位,举办3月女神节主题活动,并推出一系列购房优惠,目前项目来访认购均有明显提升,客户主要以追求品质生活的刚需及刚改客户为主,项目销售在板块中也排在前列。

在广州有多个楼盘项目在售的合景泰富亦取得不错的销售业绩。2022年2月,合景泰富的预售金额为43.81亿元;预售面积27万平方米,同比增长5.5%。

“在新房市场,目前客户普遍在等待项目上新和价格让利。”贝壳研究院广州分院院长李茂喆指出,从房企加速去化加快资金回笼的需求看,接下来或会呈现项目加快获取预售证,甚至让利以追求“开门红”的局面。对于二手市场而言,业客双方参与市场的意愿比较强,必然会促使成交量进一步回升,而在价格端,业客双方或将展开博弈,但预计难以出现大面积让价。

“我买的那个楼盘去年下半年的价格是5万左右,现在搞各种优惠只卖4.8万,半年多就没了几十万。”已在广州工作多年的余明表示,他去年年中因为结婚入手了天河区一套新房,“要是能再等一等就好了。”

广州中原研究发展部预计,3月广州楼市成交量可能环比2月份有所提升,但也难以形成“爆发性”增长,月度成交预计会在9000套左右,而二手价格将继续保持平稳状态。

另外,受房贷利率走低、非限购区推行2成首付等利好,佛山多个区域楼盘宣布自3月1日起调价,但主要集中在回收折扣上。无独有偶,记者近日从广州部分楼盘了解到,此前出台的一些优惠折扣要么减少要么回收。

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二手房市场:成交量连涨5周

“目前全国面信贷改善、地方城市持续出台优化政策,广州房贷利率也有所下降,可以说外部环境非常有利于成交量回升。”

李茂喆告诉《每日经济新闻》记者,春节之后广州楼市确实呈现出回升势头,尤其是二手市场,最新一周(2月28日-3月6日)全市二手成交预估已回到2000套水平,为二手房参考价政策出台以来最高,而且后续还有进一步回升趋势。这主要由于政策持续利好,使得购房者观望情绪下降。

广州中原研究发展部数据显示,上周(2月28日-3月6日)广州二手住宅共成交541宗,环比回升14.6%;二手住宅网签均价26280元/平方米,环比回升2.3%。二手成交已连续五周保持上扬态势。整体来看,目前二手市场正处恢复阶段,不少原本处于观望的客户也开始逐渐入市,预计3月成交会持续回温。

记者从贝壳广州签约服务中心了解到,近期广州二手房交易回暖,单量激增。因此,签约中心近期提醒经纪人申请签约服务要提前预约,以避免产生排队及服务不及时的情况。

广州热度较高的黄埔区一位业主告诉《每日经济新闻》记者,他在今年初刚好市场低位的时候购入了一套热门小区的二手房,近期其小区同类户型的挂牌价已经上涨10万元,但接连好几套都已成交,成交速度也较年初快了很多。

不过,广州中原地产项目部总经理黄韬认为,“广州二手市场现在确实比较活跃甚至出现加价的情况,但不是所有区域、楼盘都是如此。热点区域黄埔、天河一些原本就有热度的二手楼盘成交量是上来了,价格也稳定。而如番禺、老荔湾等片区成交量只有轻微上涨,价格也还没上来,有些甚至也要让价。”

黄韬告诉记者,现在广州不仅新房市场出现分化,二手房也呈现分化状态,一些优质、稀缺楼盘主要是以自住人群为主,购买力强,但大部分仍处于低位状态。这也表明,房地产调控的目的已经基本实现,房价稳住了,没有出现疯涨。

天河区一名老业主也向记者表示,其所在小区近期并没有出现挂牌价上涨或者成交速度加快的情况。“我们小区因为量大,加上楼龄比较老,最近连租金都没怎么涨。”

受春节影响,今年前两月份广州楼市成交处于低位。而3月份出现回暖是大概率事件,这也在业内意料之中。广州中原研究发展部统计显示,2022年2月,广州市二手住宅成交量为4176宗,环比2022年1月同期(7041宗)环比下降40.5%,同比大减58.8%。受春节假期影响,2月上旬广州二手楼市成交基本“瘫痪”。

在黄韬看来,广州市场实际上在去年11-12月已经出现一波回暖,甚至表现出好过去年6-9月的情况。因此叠加春节因素,1-2月的低位是可以预见的。年后政策面的鼓励和正常的市场行情已经在逐渐恢复,3-4月会好过1-2月也是应该的,市场预计会恢复到正常水平,但很难称得上“火爆”。

记者| 黄婉银

编辑|段炼 魏文艺   易启江 杜恒峰

校对|程鹏

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